Zpětný leasing vs. Prodej nemovitosti
Obojí vám přinese hotovost z nemovitosti, ale důsledky se zásadně liší. Porovnejte si obě možnosti a zjistěte, co dává smysl ve vaší situaci.
Když potřebujete peníze a vlastníte nemovitost, máte v zásadě dvě cesty — prodat ji, nebo využít zpětný leasing (anglicky sale-leaseback). Při prodeji získáte hotovost, ale o bydlení přicházíte. Při zpětném leasingu nemovitost formálně prodáte investorovi, ale zůstáváte v ní bydlet jako nájemník s opcí na zpětný odkup. Toto srovnání se týká rezidenčních nemovitostí (byty a rodinné domy) a pomůže vám pochopit, kdy je která varianta vhodnější.
Srovnání: Zpětný leasing vs. Prodej nemovitosti
| Kritérium | Zpětný leasing | Prodej nemovitosti |
|---|---|---|
| Bydlení v nemovitosti | Zůstáváte bydlet jako nájemník | Musíte se vystěhovat |
| Vlastnictví | Převedeno na investora, opce na zpětný odkup | Převedeno na kupujícího, definitivně |
| Výplatní cena | 60–75 % tržní hodnoty (na základě našich zkušeností) | Běžný prodej 85–100 %, rychlý prodej 70–85 % |
| Možnost získat nemovitost zpět | Ano — smluvní opce na zpětný odkup za dohodnutou cenu | Ne — prodej je definitivní |
| Rychlost vyřízení | 2–4 týdny (odhad, smlouvy, zápis do KN) | Týdny až měsíce (dle trhu a kupce) |
| Měsíční náklady po transakci | Platíte nájem investorovi | Žádné spojené s nemovitostí (ale musíte zajistit jiné bydlení) |
| Řešení při exekuci | Možné před zápisem exekučního příkazu do KN | Možné — rychlý výkup před nařízením dražby |
| Právní složitost | Vyšší — kupní smlouva + nájemní smlouva + opce na odkup | Nižší — standardní kupní smlouva |
| Spoluvlastnictví | Souhlas všech spoluvlastníků | Souhlas všech spoluvlastníků |
| Existující hypotéka | Investor vyplatí zástavního věřitele z kupní ceny | Kupní cena pokryje zůstatek hypotéky |
| Emoční dopad | Nižší — zůstáváte doma, máte perspektivu návratu | Vyšší — definitivní rozloučení s nemovitostí |
Bydlení v nemovitosti
Zůstáváte bydlet jako nájemník
Musíte se vystěhovat
Vlastnictví
Převedeno na investora, opce na zpětný odkup
Převedeno na kupujícího, definitivně
Výplatní cena
60–75 % tržní hodnoty (na základě našich zkušeností)
Běžný prodej 85–100 %, rychlý prodej 70–85 %
Možnost získat nemovitost zpět
Ano — smluvní opce na zpětný odkup za dohodnutou cenu
Ne — prodej je definitivní
Rychlost vyřízení
2–4 týdny (odhad, smlouvy, zápis do KN)
Týdny až měsíce (dle trhu a kupce)
Měsíční náklady po transakci
Platíte nájem investorovi
Žádné spojené s nemovitostí (ale musíte zajistit jiné bydlení)
Řešení při exekuci
Možné před zápisem exekučního příkazu do KN
Možné — rychlý výkup před nařízením dražby
Právní složitost
Vyšší — kupní smlouva + nájemní smlouva + opce na odkup
Nižší — standardní kupní smlouva
Spoluvlastnictví
Souhlas všech spoluvlastníků
Souhlas všech spoluvlastníků
Existující hypotéka
Investor vyplatí zástavního věřitele z kupní ceny
Kupní cena pokryje zůstatek hypotéky
Emoční dopad
Nižší — zůstáváte doma, máte perspektivu návratu
Vyšší — definitivní rozloučení s nemovitostí
Kdy zvolit kterou variantu?
Kdy zvolit zpětný leasing
- Potřebujete peníze, ale chcete v nemovitosti dál bydlet
- Vaše finanční potíže jsou dočasné a plánujete odkup zpět
- Banka vám nedá úvěr kvůli registru, věku nebo příjmům
- Hrozí vám exekuce a chcete zachránit bydlení
- Nechcete měnit školu dětí nebo opouštět lokalitu
- Potřebujete čas na vyřešení finanční situace
Kdy zvolit prodej nemovitosti
- Nemovitost nepotřebujete — máte jiné bydlení
- Chcete maximální výnos za nemovitost
- Plánujete stěhování do jiného města nebo menšího bytu
- Řešíte dědický spor a chcete rychlé vypořádání
- Nemovitost je investiční a chcete ji zpeněžit
- Nechcete platit měsíční nájem po zpětném leasingu
Jak dlouho trvá zpětný leasing oproti prodeji na volném trhu?
Zpětný leasing se obvykle vyřídí za 2 až 4 týdny. Prodej na volném trhu trvá týdny až měsíce.
Do těch 2 až 4 týdnů se vejde odhad nemovitosti, příprava smluv a zápis do katastru nemovitostí. U prodeje na volném trhu je naopak nejistá právě ta část, kterou neovlivníte — kdy se najde kupec a za jakou cenu.
Rychlost bývá hlavním důvodem, proč lidé zpětný leasing volí, typicky když hrozí dražba. Ještě rychlejší cestou k hotovosti je výkup nemovitosti, ale bydlení v ní tím končí.
Jaké smlouvy se u zpětného leasingu podepisují?
Tři — kupní smlouvu, nájemní smlouvu a smlouvu o opci na zpětný odkup. U běžného prodeje vystačíte s jedinou kupní smlouvou.
Odtud plyne vyšší právní složitost zpětného leasingu. Klíčová je opční smlouva: musí obsahovat jednoznačně stanovenou odkupní cenu a lhůtu, do kdy lze opci uplatnit. Bez toho zůstává návrat nemovitosti jen ústním příslibem.
Právě u opce doporučujeme trvat na notářském zápisu. Podrobnosti k celému produktu popisuje stránka zpětný leasing.
Co když je nemovitost ve spoluvlastnictví?
Souhlas všech spoluvlastníků je potřeba u obou variant — u zpětného leasingu i u prodeje. V tomto bodě se řešení neliší.
Rozdíl je v rozsahu: u prodeje se souhlas týká jedné kupní smlouvy, u zpětného leasingu celého smluvního balíku včetně nájmu a opce. Pokud se spoluvlastníci neshodnou, nepomůže ani jedna cesta.
Další situace, ve kterých je vlastnická struktura rozhodující, shrnuje stránka pro koho je úvěr vhodný.
Jaké měsíční náklady mi po transakci zůstanou?
U zpětného leasingu platíte investorovi nájem. Po prodeji vám náklady spojené s nemovitostí odpadnou úplně, ale musíte si zajistit jiné bydlení.
Obě varianty proto nelze porovnávat jen podle výplatní ceny. Zpětný leasing vyplácí 60 až 75 % tržní hodnoty a k tomu vzniká nájem; běžný prodej vynese 85 až 100 %, rychlý prodej 70 až 85 %, ale z výtěžku se hradí náhradní bydlení.
Reálné srovnání tedy vypadá takto: nižší jednorázová částka plus nájem proti vyšší částce mínus náklady na nové bydlení. Který výsledek vyjde lépe, závisí na tom, jak dlouho v nemovitosti plánujete zůstat.
Nevíte, co je ve vaší situaci lepší?
Vyplňte nezávaznou žádost a do 24 hodin vám zavoláme. Porovnáme obě varianty a doporučíme řešení na míru.
Proč zvážit zpětný leasing
Při zpětném leasingu formálně ztrácíte vlastnictví nemovitosti. Pokud v dohodnutém termínu (obvykle 1–5 let) nevyužijete opci na zpětný odkup, investor může nemovitost prodat třetí osobě. Cena zpětného odkupu bývá vyšší než původní prodejní cena — investor si účtuje marži za poskytnutí opce a nájmu. Proto je zásadní mít realistický plán, jak a kdy nemovitost odkoupíte zpět. Vždy trvejte na písemné smlouvě s jasně stanovenou cenou a termínem odkupu, ideálně formou notářského zápisu.
Časté dotazy
Pokud v dohodnutém termínu nemovitost neodkoupíte zpět, investor ji může prodat třetí osobě. Vaše nájemní smlouva podle § 2221 občanského zákoníku přechází na nového vlastníka (tzv. ‚koupě neruší nájem'), ale podmínky se mohou změnit. Proto je důležité mít realistický finanční plán a dostatečnou dobu leasingu (ideálně 2–5 let) na stabilizaci situace.
Záleží na smlouvě. Kvalitní smlouva o zpětném leasingu obsahuje zákaz převodu na třetí osobu po dobu trvání opce, nebo alespoň předkupní právo ve váš prospěch. I bez této klauzule vás chrání § 2221 OZ — nájemní vztah přechází na nového vlastníka. Na těchto podmínkách vždy trváme a pomůžeme vám je smluvně ošetřit.
Ano, je to možné. Investor z výkupní ceny vyplatí zůstatek hypotéky a vy získáte rozdíl. Pokud je na nemovitosti více zástavních práv, musí být všechna uspokojena z kupní ceny. Podmínkou je, aby hodnota nemovitosti dostatečně převyšovala celkovou výši závazků.
Při úvěru se zástavou si půjčujete peníze a nemovitost zůstává ve vašem vlastnictví (je pouze zastavena). Při zpětném leasingu nemovitost prodáváte a platíte nájem. Úvěr se zástavou je obvykle výhodnější — zpětný leasing je alternativa pro situace, kdy úvěr není dostupný.
Obě varianty jsou z daňového hlediska prodejem nemovitosti. Příjem může být osvobozen od daně z příjmů, pokud jste nemovitost vlastnili déle než 5 let (u koupě) nebo 10 let (u bezúplatného nabytí, např. dědictví). Pokud podmínku nesplňujete, příjem se daní jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. Daň z nabytí nemovitosti byla v ČR zrušena v roce 2020. Konkrétní situaci doporučujeme konzultovat s daňovým poradcem.
Připraveni jednat?
Probereme s vámi všechny možnosti a najdeme nejlepší cestu.
Nechte si porovnat obě varianty
Vyplňte základní údaje o nemovitosti. Po prvním kroku se vám můžeme ozvat a nezávazně probrat, co ve vaší situaci vyjde líp.